Будьте предельно внимательны!

С момента создания семьи каждый человек осознает: “Все. Время покинуть родительское гнездо. Нужно покупать собственное жилье!” В большинстве своем современная молодежь предпочитает приобретать квартиры.

И тут уж кому как повезет. У кого‑то и возможности, и запросы невысоки, и семья давно уже обживает “двушку-хрущевку”, а у кого‑то мечта реализовалась в полной мере, и теперь он живет в шикарной “трешке” в престижном микрорайоне. Однако большую часть обладателей жилой недвижимости объединяет общее прошлое: они были когда‑то покупателями квартиры.

Вот как бывает…

Татьяна (имя изменено) мечтала о своей квартире с момента выхода на работу. На “своих хлебах” хотелось больше свободы, и в период “веселых двухтысячных” ее родители смогли очень дешево – буквально за 700 долларов – купить девушке вполне приличную однокомнатную квартирку. Но вот в доме появился хозяин, а недавно – и крохотный наследник. Решили продать свою маленькую квартирку и совместными усилиями “расшириться”. Присмотрели неплохую двухкомнатную квартиру по “ну очень смешной цене”, переговорили с хозяевами. Те, сославшись на занятость, пообещали приехать недели через три. Взяв ключи у соседей, семья осмотрела свое потенциальное жилье. Второй разговор с продавцом состоялся уже через неделю. “Дико извиняясь”, Татьяне сообщили, что нашлись другие покупатели, которые готовы заплатить на 1000 долларов больше. Настроившись на новое жилье, семья решила не отступать и взяла деньги в долг у родственников. После очередного разговора с продавцом они быстро продали свою квартирку, перевезли вещи к маме и стали наводить порядок в новой квартире, готовя ее к ремонту. И вот, спустя еще две недели, снова позвонил продавец… Тут уже Тане отступать было некуда – старая квартира продана, вещи захламляют жилище мамы, а цены катастрофически растут. В итоге, квартиру семья все‑таки купила. Правда, за два месяца “торгов” ее цена выросла на 25 % по сравнению с заявленной. Специалисты уверены – им еще повезло. Ведь при таком подходе могли остаться и без квартиры, и без денег.

Бывают проблемы с доверенностями на продажу жилья. Здесь речь идет не только о подделках. Известны случаи, когда мошенники продавали квартиры по доверенностям, которые были отменены собственником жилья, или совершали сделки по доверенностям от умерших лиц. В таких ситуациях выданные ими документы на распоряжение квартирой считаются недействительными, наследники оспаривают сделку, а мошенники, получившие деньги от покупателя, естественно, к этому моменту успевают испариться.

Рассказывает Михаил: Пока я работал, вопроса о месте жительства не возникало. Но вот вышел на пенсию, родители живут в Кировоградской области, совсем дряхлые – и присмотреть надо, и помочь. Решили продать в Первомайске дом, дачу, гараж и купить квартиру ближе к старикам. Здесь у нас проблем не возникло, по месту родители подыскали нам квартиру. Мы поехали, посмотрели… Вроде бы все шло по плану. Дали задаток, оформили договор. Пока жили у родителей, закупали стройматериалы для ремонта. И вот вдруг нам позвонили продавцы, сообщили, что сделку расторгают. Времени прошло немало, жилье поднялось в цене. И предоставленный им задаток фактически сильно обесценился. Продавец же наотрез отказался вернуть задаток целой суммой (на то время мы уплатили треть стоимости трехкомнатной квартиры). Я консультировался с юристом… Оказалось, что особо мне ничего “не светит”. Продавец – пенсионер, плюс ко всему – малоимущий, и готов добровольно возвращать сумму задатка в размере 10 % от своей пенсии ежемесячно… Да сколько же десятилетий мне ждать своих денег, и во что превратится эта некогда крупная сумма к тому времени?!

Квартира, которую вы покупаете, может быть получена продавцом в наследство, а при этом не были учтены интересы лиц, имеющих право на часть имущества.

Унаследованное жилье – самый рискованный объект купли-продажи. При оформлении наследства учесть интересы всех потенциальных наследников, включая внебрачных детей и родственников, живущих за границей, зачастую просто нереально. А впоследствии эти лица узнают, какого лакомого кусочка лишились, и предъявляют претензии. Опытные риелторы подходят к оформлению сделок с унаследованными квартирами особенно осторожно: стараются определить круг возможных наследников, в том числе выясняя по домовой книге, какие лица были когда‑либо прописаны в квартире.

Интернет пестрит “раскрученными” схемами “лохотрона”

1. “Кукольный театр”

Аферы этого типа используются при передаче наличных денег. Вместо таковых вам могут впихнуть пачку резаной бумаги, фальшивые купюры, подменить чемодан с деньгами, предложить для проверки подлинности долларов лжедетектор валюты, который покажет, что и туалетная бумага является настоящими “стольниками”, подменить список переписанных купюр или папку с документами. Главный принцип фармазонов-кукольников: “Ловкость рук – и никакого мошенничества”.

2. “Получение авансов”

Аферы по принципу “вечером деньги – утром стулья” имеют место и на рынке недвижимости. Например, вы даете “продавцу” квартиры аванс, а потом тот благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток таких же. Другой вариант: аванс будет вам возвращен через месяц-два после его беспроцентной “прокрутки”. Бывает и так: лжепокупатель сначала дает аванс, а потом станет его выбивать с продавца в двойном-тройном размере. Повод всегда придумают…

3. “Лжедоверенности”

Мошенник оформляет квартиру или дом от своего имени, но по недействительной генеральной доверенности от продавца. Техника проведения подобных афер весьма проста и совершенна, наряду с откровенной “липой” и так называемым “палевом”. Вам могут показать и подлинные доверенности, но в тот же день и час, когда по ним будет совершена сделка, “доверителя” заставят сделать в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Естественно, что сделка с подобным документом ничтожна – никакой юридической силы она иметь не будет.

4. “Ловушка для иногородних”

Доверчивого гражданина, особенно иногороднего, приводят смотреть роскошную квартиру в центре города, а документы оформляют на однокомнатную “хрущобу” на окраине. Здесь используются совпадения в названиях улиц или организуется навеска необходимых табличек на дома или квартиры, особенно там, где есть корпуса или строения.

В ходе подготовки статьи нами было опрошено 39 человек, приобретавших или продававших недвижимость в течение последних трех лет. Из них одиннадцать признались, что тем или иным способом были обмануты при покупке или продаже квартиры, еще восьмерых пытались обмануть, но им этого удалось избежать. Остальные купили и продали квартиры и дома сравнительно спокойно.

Комментарий специалиста

Ситуацию на рынке недвижимости в Первомайске комментируют председатель правления директоров ООО “Первомайское агентство недвижимости” Александр Коржевой и член правления директоров Вадим Кравчук. 

• Почему в Первомайске практически не развит рынок первичного жилья?

На сегодняшний день менталитет людей радикально изменился. Уже никто не хочет покупать квартиру с шестиметровой кухней и такими же комнатами. Квартиры, отвечающие современным требованиям, должны иметь гибкую систему планировки, большой метраж, современные коммуникации, дом должен быть оснащен лифтами, двор – паркингом. Но при этом следует помнить, что себестоимость такой однокомнатной квартиры будет составлять 50 тыс. долларов, 2‑х и 3‑х, соответственно, – 70 и 90 тысяч. Уровень доходов населения нашего города позволяет сказать с уверенностью, что на сегодняшний день мало кто готов заплатить столько за первичное жилье. Таким образом, необходимо, чтобы вторичный рынок “дорос” до этих цен. После этого можно будет говорить о перспективной застройке жилых массивов. Замечу, что городские “недострои”, которые значатся как первичное жилье, представляют собой коробки в возрасте 15‑20 лет, уже не отвечают современным требованиям застройки и поэтому не могут претендовать на роль элитного жилья. Первичного жилья в городе не будет еще долго. Тем не менее, цены неуклонно растут, и этот рост будет продолжаться до января. В период с января по март на рынке ожидается затишье, и в это время мы рекомендуем покупать квартиры – цены будут держаться на одном уровне, и у вас будет возможность спокойно выбрать жилье. Если же брать в целом, дома мы рекомендуем покупать в осенне-зимний период, квартиры – весной и летом. Статистика показывает, что в этот период формируются наиболее выгодные условия для покупателей. 

• Чем обусловлена маленькая разница в стоимости одно- и двух- или трехкомнатных квартир?

В первую очередь, опять‑таки низким уровнем доходов населения. У нас достаточно много малообеспеченных молодых семей, престарелых людей. Первые стараются купить хоть какое‑то жилье по средствам. Вторые – продать двух- или трехкомнатную квартиру и приобрести однокомнатную, чтобы снизить коммунальные расходы. 

• Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры, и какие факторы должны насторожить потен-циального покупателя?

Разумеется, первым “тревожным сигналом” является чересчур низкая цена. Так, в настоящее время продаваемая цена однокомнатной квартиры в микрорайоне “Фрегат” составляет 9-10 тыс. долларов, двухкомнатной – от 13 (“малогабаритки”) до 15‑16 тысяч. Трехкомнатная квартира может стоить от 16 до 22 тысяч. В микрорайоне Коротченко-Розовая однокомнатная квартира обойдется покупателю в 10‑14 тысяч (в зависимости от ее состояния и метража); двухкомнатная – 14‑20 тысяч, трехкомнатная – 22‑30 тысяч. В центре последние суммы сделок при покупке однокомнатных квартир колеблются в пределах 12‑15 тысяч долларов, “двушек” – 18‑25 тысяч, трехкомнатных – 27‑35 тысяч. Самые низкие цены – в районе центрального рынка и колледжа. Однокомнатная квартира обойдется покупателю в 9-12 тысяч, двухкомнатная – 10‑16 тысяч, “трешка” – 12‑28 тысяч. Район ЦРБ приравнивается к микрора-йону Коротченко. Я назвал среднюю стоимость квартир, которая не должна вызывать опасений. Со своей стороны, при оценке стоимости квартиры мы учитываем не только микрорайон, но и состояние дома, условия его постройки. Выясняем, какая организация его строила, наличие сейсмотрещин, близость рек, тепло-, водоснабжение и проч. Срок оформления при этом может быть различный: в зависимости от близости проживания продавца, условий его работы, но при этом необходимо оговаривать все моменты, которые могут возникнуть в процессе оформления.

Теоретически, в условиях продажи продавец может указать любую стоимость квартиры, вопрос в том, насколько реальной она будет. Так, у нас есть “черный список”, в который входят мошенники, стабильно получающие доход в результате “хронической продажи жилья”. Ведь в договоре каждая запятая имеет значение, но люди до сих пор не могут этого понять и надеются только на свои силы при составлении столь важного документа. В результате, покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья, и о таких случаях к нам уже поступала информация. Кроме того, есть категория продавцов, для которых продажа жилья не является конечной целью – им интересен сам процесс продажи. При появлении потенциального покупателя они повышают цену – пусть немного, но так – до бесконечности. О таких людях мы осведомлены, и наши риелторы получают указание работать с ними только в последнюю очередь. В общей же сложности только на территории нашего города мы насчитали порядка 30 вариантов махинаций с продажей жилья, а реально их гораздо больше. Поэтому мы рекомендуем ни в коем случае не заниматься оформлением сделки купли-продажи квартиры самостоятельно, а воспользоваться услугами квалифицированного специалиста.

Максимальное внимание рекомендуем уделять оформлению договора о намерениях. Если нужно – проконсультируйтесь с двумя-тремя юристами. В договоре обязательно должно быть указано время продажи, фиксированная цена, а также пункт о том, что задаток входит в стоимость жилья. Будьте предельно внимательны, ведь от этого зависит будущее и вашей семьи, и ваших детей!

А. Степул

vsesvit-news.info