І. Законодавство про іпотеку в Україні регламентовано наступними нормативними актами:
-   Законом України від 05.06.2003 року №898-IV «Про іпотеку», що встановлює основні правила іпотеки (основний закон про іпотеку — надалі у тексті Закон № 898-ІУ);
-    Законом України від 19.06.2003 р. № 979-ІУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» - встановлює правила іпотеки, випуск та обіг іпотечних сертифікатів (спеціальний закон - надалі у тексті
Закон № 979-ІУ);
-   Законом України від 19.06.2003р. №978-ІУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та опера¬ціях з нерухомістю» - встановлює обов'язковість іпотеки для забезпе¬чення договору між забудовником і стороною, що фінансує будівниц¬тво (закон, яким встановлюється іпотека, як забезпечення виконання
зобов'язань забудовника - ст.10, а спеціальний предмет іпотеки - об'єкт інвестування - ст.50 - надалі у тексті Закон № 978-1V);
-   частинами 1, 3 ст.575 «Окремі види застав» Цивільного кодек¬су України від 16.01.2003р.;
-   статтею 55 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993р. №3425-ХІІ від 18.11.2003 р., із доповненнями від 19.06.2003 р.;
- постановою КМУ від 31.03.2004 р. № 410 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек»
Порядок оформлення іпотеки нотаріусами регламентується статтями 91-103 Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» від 03.03.2004 р. № 20/5;
 
ІІ Поняття іпотеки. Підстави виникнення.
Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про іпотеку» (далі - Закон № 898) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання борж¬ником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Зако¬ном. Отже, законодавче визначення іпотеки підкреслює, що іпотека — це не просто застава, а спеціальний механізм, який можна розглядати як різновид застави. Іпотекою забезпечуються вимоги, як за основним  зобов’язанням, так і за стягненням шкоди, спричиненої невиконанням, зверненням стягнення на предмет іпо¬теки, утриманям предмету іпотеки і т.д.
 
До введення в дію зазначених вище законодавчих актів існувала тільки одна підстава для виникнення іпотеки — відповідний договір.
На сьогоднішній день, відповідно до чинного законодавства, іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка ви¬никає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не вста¬новлено законом. У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотеко¬держателя виникають з дня вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду.
Прикладом іпотеки, яка встановлюється відповідно до закону може бути - податкова застава, яка поширюється на нерухоме майно. Оскільки така податкова застава є іпотекою вона згідно з законом реєструється в реєстрі іпотек. Тому, при будь-яких операціях з нерухомістю необхідно перевірити за реєстром іпотек податкову заставу на це нерухоме майно.
 
Підставою для іпотеки, яка виникає на підставі договору є іпотечний договір. Іпотеки не може бути за умовчанням: складено іпотечний договір — є іпотека, не скла¬дено — немає іпотеки. Іпотечний договір обов'язково складається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 18 За¬кону «Про іпотеку»). Такий договір як мінімум має містити істотні умови, зазначені у ст. 18 Закону «Про іпотеку, без яких він вважається неукладеним.
Взаємні права та обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення.
 
ІІІ Істотні умови іпотечного договору:
1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про:
для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців;
для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:
для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів;
для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;
2) зміст  та  розмір основного зобов'язання, строк і порядок його  виконання  та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне  зобов'язання; 
3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або  його реєстраційні дані.  При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;
4) посилання на видачу заставної або її відсутність.
У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.
Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.
Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов'язання.
У разі  якщо  іпотекою  забезпечується повернення   позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір  купівлі-продажу  цього  нерухомого майна  та   іпотечний договір можуть укладатися одночасно.
 
Згідно ст. 3 ЗУ «Про іпотеку», іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання, виконання яко¬го забезпечено іпотекою або до закінчення строку дії іпотечного договору. Крім того, іпотекою можна забезпечу¬вати виконання зобов'язання, яке може виникнути в майбутньо¬му, але підставою для цього має бути договір, що набрав чинності. Якщо інше не встановлено законом або іпотечним договором, іпотекою також забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування.
Закон України «Про іпотеку» дає також визначення терміну „ос¬новне зобов'язання". Це зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою. Звертаю Вашу увагу, що Закон про іпотеку передбачає термін «зобов’язання» в однині. Тобто, одним іпотечним договором (те саме можна сказати і про договір застави) не можна забезпечити кілька зобов’язань (один кредитний договір  – один іпотечний договір, два кредитних договори відповідно два іпотечних договори).
 
ІУ Сторони
Сторонами  іпотечного договору є:
- іпотекодавець – особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно. Слід зазначити, що іпотекодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа – майновий поручитель. Тобто особа, яка передає в іпотеку своє нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншою особою – боржником.
-іпотекодержатель – кредитор за основним зобов’язанням.
Іпотекодавцем та іпотекодержателем можуть бути фізичні і юридичні особи,  резиденти та нерезиденти.
Відомості про сторони є істотними умовами договору. Відсутність відомостей, перелічених у ст. 18 ЗУ «Про іпотеку» можуть бути підставами для визнання договору недійсним на підставі рішення суду.
При оформленні іпотечного договору, необхідно пам’ятати, що крім спеціального законодавства, яке регулює іпотечні правовідносини, треба користуватися й іншими нормами. Так, наприклад, крім ст. 91-103 Інструкції треба враховувати ще й загальні правила вчинення нотаріальних дій. Якщо майно, є спільною сумісною власністю подружжя треба враховувати положення Сімейного та Цивільного кодексів. Таке майно передається в іпотеку тільки за нотаріально посвідченою згодою другого з подружжя. У особи, яка в шлюбі не перебуває необхідно витребувати заяву про те, що майно, яке передається в іпотеку не є спільною власністю й ознайомити з цією заявою Іпотекодержателя.
Майно, яке перебуває в спільній  сумісній власності передається в іпотеку тільки за згодою всіх співвласників. Тобто всі повинні підписати іпотечний договір особисто, або видати для оформлення іпотечного договору довіреність. При оформленні іпотеки за довіреністю необхідно звернути увагу на те – які саме повноваження дав власник – передати в іпотеку в забезпечення лише своїх зобов’язань, або зобов’язань третіх осіб, якщо особа, що видала довіреність на момент придбання майна не перебувала в шлюбі – перевірити, чи надала вона повіренному право подавати заяви про належність майна на праві особистої власності.
Якщо стороною за іпотечним договором  є  фізична особа – перевіряємо її діїздатність, встановлюємо особу за паспортом, витребовуємо оригінал довідки про присвоєння особі ідентифікаційного номеру, витяг БТІ та правовстановлювальні документи на нерухомість. При передачі в іпотеку житла витребуємо довідку ЖЕКа, що б перевірити чи не користуються цим приміщенням діти та довідку з органів опіки та піклування (за умови наявності у іпотекодавця дітей) про те, що іпотека не порушує прав дітей, бо вони користуються житлом в іншому місці. Звертаю Вашу увагу, що в разі, коли діти зареєстровані за адресою майна, що передається в іпотеку, договор взагалі-то оформити можна за згодою органів опіки та піклування, але треба довести до відома іпотекодержателя, що в іпотечному договорі буде значитися право користування дітей предметом іпотеки і це практично унеможливить стягнення предмету іпотеки. Якщо ж діти є власниками, співвласниками майна, то передати таке майно в іпотеку неможливо, оскільки опікуни, законні представники (якими є й батьки) не можуть зобов’язуватися від імені дітей порукою – а при передачі такого майна в іпотеку діти повинні виступати третіми особами – майновими поручителями.
Якщо стороною за іпотечним договором  є юридична особа, то перевіряємо дієздатність і правоздатність юридичної особи – для цього витребуємо статут, довідку статистики,  свідоцтво про реєстрацію, виписку з державного реєстру підприємств та фізичних осіб –підприємців. Перевіряємо повноваження представника, який може діяти на підставі статуту (директор) протоколу органу, уповноваженого розпоряджатися таким майном, або посвідченої нотаріально довіреності. Зверніть, будь-ласка, увагу, якщо в статутному фонді юридичної особи є доля держави, то необхідно витребувати дозвіл Фонду Держмайна. А якщо доля держави вже виплачена, а зміни до установчих документів ще не внесені, то необхідно витребувати Свідоцтво про право власності, видане Фондом Держмайна. Якщо за статутом у юридичної особи є вищестояща організація, то для передачі майна в іпотеку необхідно витребувати її згоду.
 
У. Предмет іпотеки
Предметом іпотеки може бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:
1)  Належить іпотекодавцю на праві власності або на праві гос¬подарського відання, де іпотекодавець - державне або комунальне підприємство, установа чи організація.
2)  Може бути відчужене іпотекодавцем і на нього може бути звер¬нено стягнення.
3)Зареєстровано як окремий виділений у натурі об'єкт права власності.
Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпо¬теки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї, як на окремий об'єкт нерухомості.
Ст. 5 Закону № 898-ІУдає підстави, за якими визна¬чається предмет іпотеки.
По-перше, це право власності на предмет іпотеки або право гос¬подарського відання. Тобто, таке право повинно підтверджуватися відповідним документом.
По-друге, можливість відчуження предмета іпотеки (немає обтя¬жень, податкових та інших застав, реконструкцій та інших дій, що замінюють об'єкт нерухомого майна, прав третіх осіб та інше).
По-третє, об'єкт нерухомого майна повинен бути зареєстрований.
Відповідно до чинного Цивільного кодексу є дві реєстрації - реє¬страція права власності на об'єкт нерухомого майна та реєстрація правочину. Реєстрація права власності здійснюється на підставі Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме май¬но, затвердженого наказом Міністерства юстиції України за № 6/5 від 28 січня 2003 року, а реєстрація договорів купівлі-продажу, міни нерухомого майна та інших правочинів здійснюється на підставі Тим¬часового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого по¬становою КМУ від 26 травня 2004 року за № 671.
По-четверте, об'єкт нерухомості повинен бути зареєстрований як окремий виділений у натурі об'єкт.
По-п'яте, предмет іпотеки, що перебуває у спільній власності потребує нотаріального засвідчення згоди всіх співвласників.
 Предметом іпотеки може бути об'єкт незавершеного будівниц¬тва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору за умови, що іпотекодавець може до¬кументально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Цим пунктом передбачено два види об'єкта предмета іпотеки:
—об'єкт незавершеного будівництва;
—інше нерухоме майно, яке стане власністю у майбутньому.
Стосовно визначення об'єкта незавершеного будівництва необ¬хідно звернутися до ч. 3 ст. 331 ЦК, за якою до завершення будів¬ництва особа вважається власником матеріалів, які були викорис¬тані в процесі цього будівництва, тому і предметом іпотеки у цьому випадку можуть бути тільки матеріали. Статтею 16 Закону №898-ІУ передбачені особливості іпотеки незавершеного будівництва. Передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт.
Предметом іпотеки не можуть бути:
-       об’єкти державної власності, які занесені або підлягають занесенню  в Державний реєстр культурного або національного спадку;
-       об’єкти, що знаходяться в комунальній або державній власносі і не підлягають приватизації.
Іпотека земель сільськогосподарського призначення здійснюється з урахуванням специфіки встановленої Земельним кодексом України.
 
 
Приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу О.В.Сірякова