- Сергей Валентинович, Вы всегда были сторонником конкурсных механизмов приватизации земли и коммунального имущества. И вдруг стали инициатором обращения к Верховной Раде на сессии …..  Ваша позиция изменилась?
- Нет, я по-прежнему остаюсь сторонником конкурентных механизмов приватизации коммунального имущества, распределения городской земли. На самом деле ни у кого нет сомнения, что конкурсы способны увеличить доходы бюджета от самого ценного ресурса городской громады -  городской земли.
Проблема в том, что сегодня местное самоуправление лишено технических возможностей вообще распоряжаться этим ресурсом, городской землей, оставаясь в рамках закона. Получается, что городской совет должен либо заморозить развитие бизнеса в городе и существенно ограничить доходы бюджета, либо идти на нарушения закона о бюджете и создавать дополнительные риски для бизнеса.
Понятно, что ни как президента торгово-промышленной палаты, ни как депутата горсовета меня такая ситуация не устраивает.

Тяжело жить без плана

- Думаю, что не только мне все-таки не понятно: почему требование об обязательном проведении земельных аукционов так сложно выполнить? Ведь приватизация на конкурсной основе городской или коммунальной недвижимости, идет относительно благополучно.
- Дело в том, что на объект недвижимости, в 95% случаев, имеется большая часть документации. Есть технический паспорт, известны четкие границы объекта, площадь и прочее. Совсем иная ситуация с землей. В 99% случаев свободный земельный участок, который должен выносится на аукцион, не имеет этих документов. Для того, чтобы их оформить, нужно, прежде всего, знать целевое назначение участка.

- Постановление Кабмина говорит, что целевое назначение определяет орган местного самоуправления, готовящий аукцион.
- Совершенно верно. Но целевое назначение свободного участка может быть определено только на основании Генерального плана развития города, плана детальной планировки и Правил застройки города. Новый генплан по-прежнему не разработан, продлено действие старого Генплана еще советских времен, но он не отвечает на требования сегодняшнего развития Николаева. Правила застройки также устарели и на практике применены быть не могут. Законодательная база с момента их утверждения существенно изменилась, предусмотренное в Правилах зонирование территорий так часто нарушалось, что утратило смысл.
А план детальной планировки как раз и определяет для каждого квартала, как свободные участки, так и необходимые объекты социальной инфраструктуры и инженерные сооружения, то подстанций до детских площадок.
Собственно, требование определения целевого назначения свободных земельных участков абсолютно оправданно. В Николаеве, как и в другом крупном городе, достаточно профессиональных лоббистов, которые владеют механикой «решения земельных вопросов».  Но супермаркеты, заправки и доходные дома – это еще не весь город. Даже если продажа земли под эти объекты сегодня приносит наибольший доход.

- Видимо,  детальная  планировка  позволит определить и сами свободные участки?
- Да, и это тоже серьезное преимущество данного документа, по крайней мере, с точки интересов развития города. Итак, необходимы градостроительные документы, чтобы иметь возможность определить целевое назначение свободных земельных участков. Но это только начало работы. Необходимо провести топосъемки, определить границы участка, подготовить паспорт земельного участка и т.д. Часть этих работ осуществляют лицензированные компании, часть – управление земельных ресурсов горисполкома, часть – и управление Госкомзема.

Сумеет ли исполнительность чиновника заменить бизнес-интерес?

- Но до сих пор такая работа как-то выполнялась? Землю-то выделяли постоянно.
- Раньше все риски на себя брал заказчик. То есть двигателем всего процесса был бизнес-интерес. Предприниматель, начиная с подготовки документации, выезда на место лицензированных компаний по проектированию и землеустройству, готовил проект отвода участка, готовил проектную документацию и так далее. Еще одно обстоятельство: заказчик сам получал т.н. технические условия: перечень необходимых работ для подключения газа, воды, электроэнергии.

- Теперь победитель аукциона по продаже земельного участка (или права аренды) получает все эти документы сразу. Так это же явный плюс для бизнеса, да и почва для коррупции сужается.
- А кто конкретно будет заниматься выполнением этих работ? Необходимо расширять штаты управления земельных ресурсов и архитектуры, выделить в бюджете средства на проведение работ. Причем средства на подготовку земельных аукционов должны быть зарезервированы как в городском бюджете, так и в государственном – для проведения денежной оценки и разработки паспортов земельных участков в городском управлении Госкомитета земельных ресурсов. Пока этого не сделано.

- В крайнем случае, городской совет мог бы пока взять на себя все эти расходы…
- И породить еще целый спектр проблем, вызванных отсутствием нормативных документов для проведения аукционов. Например, те же технические условия – формально можно выставлять на аукцион участки и без этих документов, как это делали в ряде городов. Но предприниматель, выигравший конкурс, оказывается заложником ситуации: нет никаких гарантий, что энергоснабжающие компании сочтут выполнимым его проект, или же цена выполнения технических условии вообще не выведет проект за рамки окупаемости. Поверьте, здесь непросто почва, здесь - чернозем для коррупции.
Я уж не говорю о том, что казначейство не позволит бюджетной организации финансировать выполнение чужих функций.
Но, все-таки, главная проблема – отсутствие целевого назначения у свободных земельных участков.

- Но как-то за все прошлые годы город заключил 3,5 тысячи договоров аренды, значит – целевое назначение участков определяли и без генплана. Почему сегодня это стало невозможным?
- Потому что когда отведением земельного участка занимался заказчик, чаще всего – застройщик, то он представлял проект будущего объекта, с указанием точной конфигурации здания, его назначением и т.д. Но мы ведь собираемся продавать или сдавать в аренду городскую землю, а не навязывать предпринимателю, какое конкретно здание он должен строить за свои деньги. К тому же, в расходах на оформление участка на долю архитектурного решения приходится около 70%, остальное составляют затраты на оформление собственно земли и получение технических условий.

Считать общие деньги - красиво.

- Принято считать, что аукционы окупят любые затраты.
- Когда на торги выставляется участок под коммерческий объект по принципу «кто заплатит больше» - возможно. Но мы уже говорили, что цели города не могут ограничиваться только этим. К тому же давайте вспомним, что город теряет. Отводя земельный участок, мы получали в бюджет 5% нормативно-денежной оценки  участка. Если участок резервировался, застройщик платил дополнительно 30% от размера земельного налога, даже если срок резервирования был значительно меньше  года. Теперь эти доходы отсутствуют, а конкурсы не проводятся.

- Как выясняется, платили далеко не все и не всегда.
- Да, есть задолженность, по условиям и плате за резервирование, в размере около 420 тыс.грн. Но задолженность по договорам продажи уже теперь больше на порядок! Это проблема дисциплины исполнителей, проблема контроля за выполнением решений горсовета, а не порок действовавшего механизма.

- Кстати, о решениях горсовета… . Почему не было выполнено в прошлом году решение о проведении земельных аукционов? В итоге состоялся только один аукцион, было продано право аренды одного участка, а намеревались выставить на аукцион, кажется, 14 участков?
- К сожалению, исполнительная власть не проинформировала депутатов о причинах невыполнения в 2007 году решения о проведении земельных аукционов. Я предполагаю, что аукцион не были проведен по тем же причинам, о которых мы только что говорили: отсутствие документов, отсутствие запланированных средств в бюджете. Возможно, повлияло и наличие частной собственности на участках, предназначенных для аукциона, на что мы и указывали в свое время.

- Итак, необходимы градостроительные документы, изменения в государственном и городском бюджетах. Что еще?
- На самом деле, вопросов очень много. Тем, кто  именно будет проводить земельные аукционы, что сейчас очень бурно обсуждается, перечень проблем не исчерпывается.
Еще одно препятствие ставит требование наличия как минимум двух претендентов для проведения аукциона. Например, небольшая шиномонтажная мастерская на окраине решила сделать пристройку. Отвести землю под пристройку можно только через аукцион, реально особого интереса к этой сотке ни у кого нет, значит, мы заставляем  предпринимателя искать подставного претендента. Свои проблемы появятся у крупных, «штучных» проектов.
- Складывается какое-то безрадостное впечатление, что земельные аукционы в принципе невозможны. Или после отмены постановления Кабмина они уже и необязательны?
- Земельные аукционы, точнее, выделение земли на конкурсной основе,  в принципе необходимо. Для нас в торгово-промышленной палате это было ясно еще три года назад, сегодня к пониманию этого пришли многие депутаты. Потому-то все фракции и группы  городского совета единогласно поддержали обращение к Верховной раде и Правительству с просьбой привести в  порядок нормативную базу. Кстати, после нас подобные обращения принимали, насколько я знаю, Киевский областной совет, Запорожский горсовет и ряд других органов местного самоуправления.
Отмена постановления Кабинета министров Президентом проблем  не устраняет: обязательность земельных аукционов установлена законом о бюджете-2008.  Пока в Киеве выясняют отношения, горсоветы по-прежнему не могут распоряжаться землей, бизнес несет убытки, развитие экономики заторможено.
Прежде всего, необходимо внести изменения в госбюджет, чтобы управления Госкомзема могли выполнять работы по подготовке паспортов земельных участков, выносимых на аукцион, необходимы изменения и в местных бюджетах. Во-вторых, необходимо принять целый ряд нормативных документов, которые бы регламентировали проведение земельных аукционов. Много вопросов и к государственному земельному ведомству, которое сегодня переживает очередную трансформацию, из Госагентства в Госкомитет.
Сегодня же многие эксперты единодушны в том, что предприниматели увеличивают свои риски, участвуя в земельных аукционах, нормативная база которых не доработана. И обязанность власти – обеспечить условия для нормального развития законопослушного бизнеса.

журнал «Деловой союз»